案例1

A物业公司受天中市工山区某社区开发商委托,为社区提供服务物业管理初期服务。吴某某于2007年购买社区房屋并入住,2011年8月1日至2012年7月31日拖欠4319.46元物业费。双方协商失败,A物业公司将王起诉法院,要求其支付上述拖欠物业费,王辩称A物业公司与开发商签署《前期物业服务合同》无效合同,拒绝向甲方物业公司支付物业管理费。

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经审理,法院认为王所在的社区没有召开业主大会,也没有成立业主委员会,为了社区的整体利益,开发商委托A物业公司为社区提供早期的物业管理服务是不合适的,早期的物业服务合同是合法的有效合同,在享受了A物业公司提供的前期物业管理服务后,王某应支付相应的费用,最后,法院支持A物业管理公司的诉讼请求。

案例分析

在住宅小区建成销售初期,业主入住率未达到召开业主大会或成立业主委员会的法定人数要求,业主的意愿无法决定聘请哪家物业管理公司。但是,社区的环境和设施始终离不开专门的维护和管理,因此开发商只能聘请物业管理公司为社区提供早期的物业服务。开发商委托物业公司为社区商委托物业公司为社区提供早期物业管理服务是不合适的。业主享受物业公司提供的早期物业管理服务后,应支付相应的费用。

案例2

世界居住区是中土城市建设投资有限公司于2001年开发建设、2004年投入使用的高端房地产。广告承诺社区绿化率达到32%,内部设施齐全,社区配套设施成熟。2004年,业主入住商业模式软件静源居住区后,发现开发商未履行出售房屋时承诺的绿地面积、地下停车场、垃圾间等社区配套设施。房屋墙体薄、隔音差,严重侵犯了业主的合法权益。业主委托静源居住区业主委员会依法选举向开发商提起诉讼,要求开发商履行社区绿化率32%的承诺,交付地下停车位,向辖区内学校支付教育基金,解决业主子女就近上学的问题。业主委托静源居住区业主委员会依法选举向开发商提起诉讼,要求开发商履行社区绿化率32%的承诺,交付地下停车位,向辖区内学校支付教育基金,解决业主子女就近上学的问题。

2006年1月,一审法院以社区业主委员会不具备诉讼主体资格为由裁定驳回起诉。社区行业委员会拒绝接受,认为其具有诉讼主体资格,是合格的原告,然后向中级人民法院上诉,要求撤销一审裁定,指定一审法院继续审理。二审法院的依据《物业管理条例》作出驳回起诉的终审裁定。

案例分析

本案中,社区业主委员会起诉开发商广告欺诈、合同违约,本质上应为商品房预售合同纠纷,不属于物业管理纠纷,起诉内容与物业管理无关,行业委员会不具备原告的主要资格。但是,业主可以自行或选择代表人向法院提出开发商广告欺诈和合同违约共同诉讼。根据有关规定,业主可以集体起诉开发商当事人众多的共同诉讼,业主可以选择代表进行诉讼。

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对于开发商的各种广告,买方应仔细确定其内容是否确定,是否有虚假成分,不要倾听部分信任,保存相关证据,发现与承诺不一致的,可以单独或联合起诉法院。然而,此时的被告应该是开发商,而不是物业服务公司,享有原告起诉资格的是业主本人,而不是业主委员会。

案例3、房屋设备不全,业主依法维权

新华社第四期高层新房位于中华西路,业主已入住近两年。奇怪的是,房子的安全系统还没有打开。最让业主恼火的是门禁洞无法关闭,给业主和用户的安全带来了巨大的隐患。明明是经有关部门验收交付的新房,怎么连最基本的防范设施都不完整呢?物业管理处管理人员表示,房屋安全系统物业和开发商未办理交接手续,原因是安全系统问题不能正常使用,物业管理办公室多次致函开发商解决无效。但开发商表示,房屋安全系统已被相关部门验收,是物业管理和业主使用问题,开发商不负责。为什么开发商把责任推给物业管理办公室和业主?原来,由于业主反应强烈,物业管理处在问题解决前采取了临时锁定措施,但由于该措施不与房间连接,效果不好。无奈之下,很多业主在物业公司拒绝支付物业服务费。在了解了这个问题的来龙去脉后,经过深入调查,四期业主将开发商告上了法庭。

原告业主表示,自入住以来,根据《商品房预售买卖合同》和《房屋使用说明书》,到目前为企业管理理念止,被告还没有开通居民安全系统(访客门禁系统和居民报警系统)。住户房内的对讲电话和住户报警系统是徒劳的,门禁从未关闭。根据安全系统所掌握的证据,物业和开发商没有交接和调试。当有关部门接受房屋设施设备的总体验收时,虽然物业相关人员参加了会议,但字。显然,被告开发商的安全系统存在缺陷,被告应承担的法律和约定义务可以免除,因为房屋的总体验收通过。这给原告的生活安全带来了巨大的隐患,要求履行合同。原告业主出具了《商品房预售销售合同》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、开发商工程部签署的书、相关部门验收现场会议的相关记录材料、一组照片证书等。

被告开发商表示,房屋安全系统的设计、施工和安装完全按照国家现行标准进行,交付前由有关部门验收,是物业管理和业主使用,开发商不负责。被告出具了工程验收材料。

法院判决:原、被告签署的《商品房预售合同》有法律约束力的,双方应当按照合同全面履行。由于被告之间存在商品房销售关系,被告应充分履行房屋及附属设施和设备,原告声称被告应支持修复和开放房屋安全系统。

法院判决后不久,社区开发商邀请安全系统公司对四期房屋的安全系统进行全面维护和整改。在社区物业公司的协助下,安全系统已经通过调试进行了修复和开放,物业管理办公室和业主的问题最终得到了解决。

案例分析

在这种情况下,虽然开发商已经联合监督了房屋土地资源管理局和建设工程质量监督站《XX市新建住宅质量保证书,但该保证书不能免除开发商在销售合同中承担的质量缺陷担保责任。本案原被告与被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意图,具有法律约束力。开发商应遵守《商品房预售合同》中的有关协议,全面履行约定义务。

在这种情况下,一些业主拒绝支付物业费,因为开发商交付的物业存在缺陷。

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